Votre propriétaire ou l’agence immobilière qui le représente refuse de vous rendre tout ou partie de votre dépôt de garantie ? Cette situation arrive assez fréquemment lors de la restitution d’un appartement par son locataire.
A quoi sert le dépôt de garantie ? Dans quelles cas des sommes peuvent-elles être retenues ? Quels sont les recours du locataire en cas de dépôt de garantie non rendu ? On fait le point en détail sur le dépôt de garantie non rendu, communément appelé “caution”.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le montant et l’utilité du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire ou à son mandataire (par exemple, son agent immobilier) lors de la signature du bail, juste avant d’entrer dans les lieux.
Cette somme sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations (dégradations du logement impliquant des travaux, loyers impayés…). Son montant est encadré par la loi et varie en fonction de la nature du bail :
- Contrat de bail pour une location vide : le montant du dépôt de garantie doit correspondre au maximum à un mois de loyer hors charges ;
- Contrat de bail pour une location meublée : le montant du dépôt de garantie s’élève à un maximum de deux mois de loyer hors charges.
La restitution du dépôt de garantie et ses délais
Lorsque la location prend fin, le propriétaire ou son agence immobilière sont alors tenues de procéder à la restitution du dépôt de garantie au locataire après la remise de clefs et l’état des lieux de sortie. Toutefois, tout ou partie du montant de cette “caution” peut être conservé par l’agence en cas de manquements du locataire à ses obligations.
Il existe des délais légaux maximum (article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs) pour que le dépôt de garantie soit restituée au locataire :
- Lorsque l’état des lieux est non conforme (des dégradations autres que l’usure normale ont été constatées) : le dépôt de garantie doit être restitué dans les 2 mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
- Lorsque l’état des lieux est conforme (le locataire a rendu le logement dans l’état dans lequel il l’a loué) : ce délai est réduit à 1 mois.
La loi accorde au bailleur un délai à compter de la restitution des clés pour faire les comptes et intégrer les provisions de charges dans un immeuble en copropriété. Ainsi, dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes, le propriétaire peut conserver jusqu’à 20% du montant du dépôt de garantie. La régularisation définitive devra être faite le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Les aides pour payer son dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est obligatoirement versé avant chaque entrée dans un logement. Or, les coûts liés à un emménagement sont nombreux et, surtout chez les jeunes, il peut être difficile de financer tous ces coûts en une seule fois. Sachez qu’il existe des prêts à taux zéro comme Loca-pass, qui vous avancent le versement de votre dépôt de garantie, à payer à la date de signature du bail.
Bon à savoir : un locataire a pour obligation de payer son loyer et ne peut y déroger sous aucun prétexte (hors décision de justice). De ce fait, il n’est pas autorisé à utiliser le dépôt de garantie comme une avance sur le dernier loyer et s’expose à des poursuites judiciaires par le propriétaire le cas échéant.
Dépôt de garantie non rendu : dans quels cas les retenues sont autorisées ?
Trois cas de figures peuvent se présenter selon la situation. Ainsi, en fonction des manquements ou non aux obligations locatives, le dépôt de garantie peut être :
- entièrement restitué lorsque le logement a été rendu sans dégradation particulière, autres que celles liées à l’usure normale (utilisation normale d’un logement bien entretenu par son locataire) ;
- restitué en partie lorsque certaines dégradations ont été constatées (par exemple, trous non rebouchés, mobilier cassé et non remplacé, parquet très abîmé, traces sur les murs, etc.) ;
- non restitué lorsque les réparations à réaliser par le propriétaire du fait des dégradations du locataire sont égales au montant de la caution.
Le propriétaire ou son mandataire a tout à fait le droit de faire des retenues lorsque cela est justifié. Pour cela, il suffit généralement de comparer l’état des lieux d’entrée à l’état des lieux de sortie, pour connaître l’état du logement avant l’entrée du locataire dans les lieux. Les nouvelles dégradations constatées devront être précisées dans l’état des lieux de sortie.
Quoi qu’il en soit, le propriétaire qui réalise des retenues sur le dépôt de garantie doit obligatoirement les justifier (photos, devis, factures, constat d’huissier, etc.) et les dégradations constatées doivent correspondre à l’état des lieux de sortie tel que le locataire et le propriétaire ou son représentant en ont convenu dans l’état des lieux de sortie. Si le montant des réparations vous paraît trop élevé par rapport aux prix usuels, sachez que vous pouvez demander à votre agence d’autres devis.
Bon à savoir : attention, lorsque le locataire signe un état des lieux, il est considéré avoir accepté toutes les dégradations qui y sont mentionnées. Il sera très difficile de contester l’existence d’une dégradation lorsque vous avez signé l’état des lieux et qu’elle y est mentionnée. Soyez donc très vigilant lorsque vous réalisez l’état des lieux de sortie.
Dépôt de garantie non rendu de façon injustifiée : que faire ?
Si des retenues sont faites sur votre dépôt de garantie pour des dégradations non mentionnées dans l’état des lieux sortie, ou encore si leur montant vous paraît exorbitant par rapport au prix moyen de réparations à réaliser, vous pouvez contester ces retenues !
Tout d’abord, téléphonez à votre propriétaire ou votre agence pour lui signifier que les sommes retenues ne vous paraissent pas justifiées.
S’il ne veut rien entendre, vous pouvez alors lui envoyer une lettre de mise en demeure. Ce courrier recommandé avec accusé de réception possède une véritable valeur juridique. Cette lettre doit ainsi être rédigée en des termes précis et indiquer notamment votre demande de restitution des sommes, vos motifs, vos arguments juridiques, etc. Faites appel à Justice Express qui la rédigera en bonne et due forme et l’enverra pour votre compte, grâce à ses juristes et huissiers partenaires.
Dans le cas où vous faites toujours face au refus de restitution de sommes indûment conservées, vous pouvez aller en justice. Justice Express s’occupe, pour vous, de saisir le juge des contentieux de la protection, spécialisé dans les baux d’habitation, sans frais d’avocat. Le juge doit être saisi dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
Bon à savoir : si le propriétaire ou l’agence immobilière tarde à vous rendre votre caution et dépasse le délai légal maximal, des intérêts de retard seront dûs en plus de la restitution des sommes conversées indument. Le propriétaire ou son représentant devra alors procéder au versement du montant de votre dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard.
