La restitution du dépôt de garantie par le propriétaire

Vous arrivez aux termes de la durée du bail prévue dans votre contrat de location.  Cependant, votre bailleur refuse de vous restituer le dépôt de garantie que vous lui aviez versé Quels sont vos droits ? Quels recours vous sont offerts ? Justice Express vous informe.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent, laissée par le locataire au propriétaire, à la signature du bail.

Elle permet au propriétaire de se prémunir face aux :

• taxes dues par le locataire impayées,
• loyers impayés,
• dégradations commises par le locataire excédant une usure normale,
• charges impayées ou insuffisamment provisionnées durant la location.

Le montant de la garantie est-il limité par la loi ?

Tout dépend du type de logement : 

Montant du dépôt de garantie pour une résidence principale :

• Pour une location non meublée (aussi dite location nue), la valeur du dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer (hors charges).
• Pour une location meublée, depuis la loi du 27 mars 2014, la valeur du dépôt de garantie ne peut pas excéder 2 mois de loyers (hors charges).

Montant du dépôt de garantie pour une résidence secondaire : la valeur du dépôt de garantie est libre.

Le montant du dépôt de garantie, s’il existe, doit figurer dans le bail.

Le dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour au moins deux mois.

Sous quel délai le propriétaire doit-il restituer le dépôt de garantie ?

La loi accorde au propriétaire un délai dans lequel il doit restituer le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie doit être restitué dans l’un des délais suivants :

• Si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée : 1 mois à compter de la restitution des clés,
• Si l’état des lieux de sortie est différent de l’état des lieux d’entrée : 2 mois à compter de la restitution des clés.

Le propriétaire peut-il garder toute ou partie du dépôt de garantie ?

Il faut distinguer deux situations :

• Lorsque l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont identiques et que le locataire ne doit rien d’autre (par exemple : loyers, charges locatives, taxes) au propriétaire, ce dernier doit restituer l’intégralité du dépôt de garantie au locataire.
• Lorsque l’état des lieux de l’entrée et l’état des lieux de sortie sont différents et/ ou que le locataire n’a pas encore réglé toutes les sommes dues au propriétaire, ce dernier peut garder toute ou partie du dépôt de garantie.

En tout état de cause, dans le cas où le propriétaire retient tout ou partie du dépôt de garantie, il se trouve dans l’obligation de motiver cette rétention. Cette motivation peut être effectuée, par exemple, par le biais de devis ou de factures. Cependant dans le cas où des dégradations auraient été constatées, le propriétaire n’a pas l’obligation d’effectuer les réparations pour pouvoir garder toute ou partie du dépôt de garantie.

Par ailleurs, dans le cas où l’immeuble loué se trouve dans un immeuble collectif, la loi Alur permet au propriétaire de conserver une somme ayant une valeur qui n’excède pas 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêt annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Est ce que la loi prévoit des sanctions en cas de retard du propriétaire dans la restitution du dépôt de garantie ?

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cependant, cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Que faire si le propriétaire ne respecte pas les règles que nous venons de voir ?

1^ère étape : la mise en demeure. Il s’agit d’une tentative de résolution du litige à l’amiable. La mise en demeure est une interpellation formelle qui constitue surtout un moyen de pression pour inciter officiellement une personne à s'acquitter de ses obligations. Vous pouvez directement commencer la procédure en ligne sur notre plateforme. Cette mise en demeure permet d’obtenir gain de cause dans 50% des cas.

En cas d’absence de réponse du propriétaire sous 15 jours :

2^ème étape : La saisine du juge d’instance. Pour les litiges inférieurs à 4000 euros. Notre plateforme détermine quel est le tribunal compétent pour votre litige et la constitution de votre dossier est simplifiée par l'utilisation de notre formulaire. Le juge rendra sa décision en quelques mois et vous n'avez pas besoin d'un avocat.