En cas de loyer impayé à la date prévue, le propriétaire, ou l’agence mandatée pour la gestion du bien, doit tout d’abord s’adresser à son locataire pour en comprendre la raison Le non-paiement du loyer peut être dû à des situations très variées (par exemple, des difficultés financières du ou des locataires, un refus de paiement pour logement indécent, une mauvaise gestion de sa trésorerie, une situation personnelle exceptionnelle...).
Face à l’impossibilité ou au refus du locataire de payer son loyer, de nombreuses possibilités s’offrent au propriétaire pour obtenir le paiement des loyers impayés Néanmoins, sauf en cas d’accord rapide entre le locataire et le propriétaire, ces procédures sont généralement longues et le propriétaire devra s’armer de patience.
Lettre de relance, assurance, caution, commandement de payer, expulsion du locataire… de nombreuses solutions existent, mais les conditions à respecter pour enclencher ces procédures sont complexes On vous explique en détail toutes les possibilités pour récupérer les loyers impayés et les démarches afférentes.
EN cas de loyer impayé par le locataire, contactez le !
La loi n°89-462 (modifiée en 2014 par la loi ALUR) encadre les relations entre propriétaire et locataire dans le but de maintenir un équilibre entre, d’une part, les droits du propriétaire, et d’autre part, le droit au logement du locataire.
En vertu de l’article 7 de ladite loi, le locataire a pour obligation de payer son loyer à la date prévue au contrat. Le propriétaire, s’il constate que le loyer n’a pas été payé dans les délais prévus, doit alors en premier lieu relancer son locataire (par téléphone, mail, courrier). Il peut s’agir uniquement d’un oubli, ou le non-paiement peut parfois être volontaire.
Le bailleur doit essayer de comprendre la situation de son locataire et tenter de trouver un règlement amiable de la situation. Par exemple, il arrive souvent que les loyers soient bloqués pour cause de réparations non réalisées dans le logement. Dans cette situation, on donne souvent comme conseils de simplement écouter les revendications du locataire et de trouver un terrain d’entente, en fonction des contraintes de chacun.
Quoiqu’il en soit, le bailleur doit conserver des preuves écrites de ses actions pour contacter son locataire, même en l’absence de réponse du locataire. Si le locataire ne paie toujours pas et qu’aucun accord amiable n’est trouvé, le propriétaire devra prouver que le locataire a bien reçu sa relance en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception (qui permet de justifier de la date de réception du courrier et de la réception de l’information par le locataire).
Bon à savoir : le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le bailleur en cours de bail pour compenser un impayé de loyer. En revanche, lorsque le locataire quitte les lieux, le dépôt de garantie peut être utilisé en fin de bail pour couvrir les loyers impayés.
LOYER IMPAYÉ PAR LE LOCATAIRE : TOURNEZ VOUS VERS LA CAUTION OU L'ASSURANCE
Après avoir pris contact avec son locataire, si celui-ci ne donne pas suite à votre demande de paiement ou à défaut de réponse de sa part et dès le premier loyer impayé, le bailleur peut enclencher certaines démarches. Avant toute procédure d’expulsion, le bailleur ou son agence immobilière s’occupant de la gestion du bien immobilier, doit ensuite demander le paiement du loyer dû :
- soit à la personne qui s'est portée caution pour le locataire (cette demande doit être effectuée par écrit) ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale ;
- soit à son assureur, s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer. La Garantie des Loyers Impayés (GLI) est une assurance optionnelle, proposée par des assurances privées, qui paiera au propriétaire les sommes dues, puis se retournera contre le locataire pour obtenir le remboursement des loyers impayés.
Le bailleur ne peut pas demander une caution s’il a souscrit une assurance privée et ne peut donc pas cumuler ces deux protections face aux risques d’impayés.
De plus, si le locataire bénéficie d’une aide au logement, le propriétaire doit obligatoirement prévenir la CAF (caisse d’allocations familiales) ou la CMSA (caisse de la mutualité sociale agricole) dans les plus brefs délais, afin qu’elle enclenche une procédure pour loyer impayé. Le calcul pour que la CAF (ou la CMSA) considère qu’il y a impayé diffère selon la personne à qui l’aide au logement est versée :
- Allocation logement versée au locataire : l’impayé est reconnu si la dette du locataire équivaut à deux fois le loyer hors charges. Exemple : pour un loyer de 510€, avec des charges mensuelles de 70€ et une aide au logement de 200€, l’impayé est établi si la dette est de 510€ x 2 = 1 020€.
- Allocation locataire versée au propriétaire (ou son agence) : l’impayé est admis si la dette du locataire est égale à deux fois le montant du loyer net (= loyer – aide au logement) hors charge locative. Exemple : pour un loyer de 510€, avec des charges mensuelles de 90€ et une aide au logement de 200€, l’impayé est reconnu si la dette est de 510€ - 200€ = 310 €, puis 310€ x 2 = 620€.
Dès lors que l’impayé est reconnu par la CAF (ou la CMSA), le versement des allocations logement peut être suspendu.
Bon à savoir : des échanges entre le propriétaire et le locataire peuvent également aboutir à l’établissement d’un plan d’apurement des loyers impayés (accord amiable écrit, étalant le remboursement de la dette locataire sur plusieurs mois).
DERNIER RECOURS AVANT LA PROCÉDURE D'EXPULSION : LE COMMANDEMENT DE PAYER
Avant d'entamer une procédure d'expulsion, le propriétaire se doit d'envoyer un commandement de payer au locataire. Ce document est une preuve de volonté de résoudre leur différent à l'amiable et le locataire se doit de s'acquitter de ses dettes. Si il ne le fait pas, le propriétaire pourra s'appuyer sur ce commandement de payer pour saisir la justice et expulser le locataire.
Il est important que ce document soit rédigé de la meilleure des manières. Pour se faire, faites appel à Justice Express. Nous sommes spécialisés dans les procédures de loyers impayés et nous vous aideront à régulariser votre situation dans les meilleurs délais.
Loyers impayés par le locataire : la procédure d'expulsion
C’est l’ultime procédure pour loyers impayés, qui ne doit être engagée qu’en cas de terrain d’entente impossible à trouver avec le ou les locataire(s). Le bailleur peut alors demander une injonction de payer devant le tribunal, afin d’obtenir le paiement des loyers impayés, ce qui ne met pas fin au contrat de location. Mais, bien souvent, la confiance est rompue entre le propriétaire et son locataire. De ce fait, le propriétaire préfère demander l’expulsion du locataire pour ne plus être soumis au risque d’impayés.
La procédure de résiliation du bail, qui est une étape préalable et obligatoire à la procédure l’expulsion, doit être prononcée par un juge. On rencontre alors deux cas exposés ci-dessous.
La résiliation "automatique" et l'expulsion pour loyers impayés
Lorsque le contrat de bail contient une clause résolutoire, cela permet au juge de résilier automatiquement le bail en cas de non-paiement du loyer et des charges dans les délais.
Si le locataire conteste les sommes réclamées, le propriétaire doit saisir le juge du tribunal judiciaire ou de proximité de son domicile. Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d'huissier. Par conséquent :
- Si au bout des 2 mois, le locataire a réglé les sommes dues : il peut rester dans l’habitation.
- Si, à l’expiration du délai de 2 mois, le locataire n’a pas payé le montant dû : le propriétaire doit saisir le tribunal pour qu'il constate la résiliation du bail et expulse le locataire. Le propriétaire peut saisir le juge en référé. Néanmoins, le juge peut accorder des délais de paiement supplémentaires au locataire qui est en capacité de régler sa dette, ce qui aura pour effet de suspendre la clause résolutoire.
La résolution judiciaire et l'expulsion pour loyers impayés
Si le contrat de location ne prévoit pas de clause résolutoire, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal, afin d’obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Les services de Justice Express peuvent faire cette démarche pour vous à l’aide de ses huissiers partenaires.
Ensuite, une fois la procédure de résiliation judiciaire et d’expulsion pour loyers impayés enclenchée, c’est le tribunal qui appréciera si la faute du locataire est d’une gravité justifiant ou non la résiliation du bail et l’expulsion. De plus, des délais de paiement peuvent être accordés par le juge au locataire, s’il estime que la dette pourra être payée par celui-ci. Dans le cas inverse, le juge prononcera la résiliation du bail et ordonnera l’expulsion du locataire.
Dès lors que le juge a prononcé la résiliation du contrat de location et l’expulsion du locataire, le propriétaire doit faire appel à un huissier de justice pour qu’il lui envoie un commandement de quitter les lieux. A compter de la réception du commandement de quitter le lieu, le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour quitter le logement, mais il pourra saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire.
L’huissier de justice ne pourra réaliser la procédure d’expulsion qu’entre 6 heures et 21 heures, les jours ouvrables. Si le locataire est absent ou refuse d’ouvrir, l’huissier devra être accompagné d’une autorité de police pour entrer dans les lieux, puis dresser un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles du locataire.
L’intervention d’un avocat n’est pas requise pour ces procédures. Néanmoins, les démarches étant très longues, complexes et onéreuses, il est fortement conseillé de faire appel aux services de professionnels du droit. Justice Express, grâce à ses juristes et ses huissiers partenaires, vous permet de réaliser l’intégralité de ces démarches en ligne à un coût très compétitif.
Attention, le propriétaire doit respecter les conditions d’expulsion. Il ne doit en aucun cas essayer d’expulser lui-même son locataire car il pourrait se voir condamner pour violation de domicile et délit d’expulsion illégale (passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende).
Depuis 2014 et la loi ALUR, le délai pour agir pour le propriétaire est de 3 ans. Passé de délai, il y a prescription et le propriétaire ne pourra plus récupérer les loyers impayés.
Bon à savoir : le tribunal, qui examine le dossier, peut accorder un délai supplémentaire au locataire pour qu’il puisse rester dans l’habitation entre 3 mois et 3 ans maximum, en fonction de sa situation (âge, état de santé, situation familiale...). De plus, la trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Pendant cette trêve, les procédures peuvent être réalisées, mais le locataire ne pourra pas être chassé du logement en plein hiver.
