Vous êtes propriétaire d’un logement qui fait l’objet d’un bail et vous faites face à des loyers impayés de la part de votre locataire ? Vous avez tenté de d’établir un dialogue et d’en comprendre l’origine ? Cela fait longtemps que le loyer n’a pas été payé ? Sachez que, sous certaines conditions, il est possible de procéder à la résiliation du bail et à l’expulsion de son locataire qui ne paie pas son loyer.
Dans quels cas peut-on mettre fin à un bail pour loyer impayé conformément à la loi ? Comment engager une procédure d’expulsion de son locataire et quelles étapes faut-il respecter ? On vous guide étape par étape, de la résolution amiable à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour loyer impayé.m
Tenter de résoudre le différend à l’amiable avant l’expulsion du locataire
Les démarches à réaliser pour expulser son locataire d’un logement en cas de loyer impayé sont extrêmement lourdes. Mettre fin à une location n’est pas une démarche que l’on enclenche à la légère. Il est fondamental, au préalable, de tenter de comprendre les raisons qui ont motivé ces loyers impayés. Il est possible que votre locataire soit en difficulté financière ou alors qu’il y ait eu des inactions de la part de l’agence immobilière gérant votre bien immobilier, qui n’aurait pas procéder à certaines réparations. Un mauvais état du bien en location pourrait ainsi pousser son occupant à ne pas payer son loyer.
Quelles qu’en soient les causes, tentez de les comprendre et de les prendre en compte avant d’aller plus loin. En effet, il est préférable de trouver une solution amiable entre le bailleur et le locataire (par exemple, un plan d’apurement pour le paiement du loyer, faire des réparations dans le logement en location…).
Si ces discussions n’aboutissent à aucun accord et que le locataire continue de ne pas payer son loyer, le bailleur peut alors lui envoyer une lettre de mise en demeure. Cette lettre permet de l’avertir de vos prétentions, de vos arguments juridiques et mentionne un délai pour le paiement des loyers impayés. Faites appel à Justice Express, la référence dans la résolution amiable des litiges, pour envoyer cette lettre en votre nom, qui se chargera de toute la procédure, grâce à ses juristes et huissiers partenaires.
Bon à savoir : l’assurance habitation est une obligation légale pour le locataire. En cas de manquement, le propriétaire peut résilier le contrat de location, puis entamer une procédure d’expulsion en justice. Il en va de même si le locataire cause un trouble anormal de voisinage.
Dans le cas où toutes vos tentatives de résolution du litige à l’amiable ont échoué, il ne vous reste plus qu’à commencer les démarches juridiques pour pouvoir enclencher la procédure d’expulsion du locataire de votre logement et mettre un terme au bail.
Expulsion locataire : les étapes préalables à la procédure d’expulsion du logement
Le droit encadre très strictement la procédure d’expulsion d’un locataire pour loyer impayé. En tant que propriétaire, vous devez donc veiller à respecter minutieusement chaque étape prévue par le droit avant de faire un recours en justice.
Faire appel à la caution ou l’assurance et informer la Caf ou la MSA
Dans le cadre d’un bail, dès le premier loyer impayé, le bailleur doit obligatoirement procéder à des démarches préalables à la procédure d’expulsion du locataire du logement, notamment :
- Le propriétaire doit faire appel à la caution du locataire ou à son assurance s’il a souscrit une assurance garantissant les loyers impayés ;
- Si le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement, le bailleur doit prévenir la Caf (ou la MSA) dans les meilleurs délais, afin qu’elle enclenche une procédure pour loyer impayé. La loi ALUR précise désormais que, pour prévenir les expulsions des ménages en situation d’impayés de loyer, les aides au logement (allocations de logement familiale ou sociale et aides personnalisées au logement) seront maintenues pour les allocataires de bonne foi qui ne sont pas en mesure de régler la part de la dépense restant à leur charge. La CAF vérifiera donc le dossier du locataire avant de suspendre ou non ses versements.
Bon à savoir : le propriétaire peut également souscrire à une assurance loyers impayés afin de prévenir une situation délicate pendant la location de son logement. Cette assurance couvre notamment les cas de loyer impayé ou de dégradation de l’état logement.
Le commandement de payer par huissier
Dans le cas où le contrat de location contient une clause résolutoire, le propriétaire peut mandater un huissier. L’huissier sera alors chargé d’envoyer au locataire et à sa caution une lettre de commandement de payer précisant les sommes à régulariser.
Le locataire aura alors deux mois pour payer les sommes réclamées, conformément au commandement de payer transmis par l’huissier. Si le locataire ne régularise pas le paiement du loyer sous deux mois (sauf éventuels délais de paiement accordés par un juge), le propriétaire devra saisir le tribunal judiciaire compétent pour qu’il constate la résiliation du bail et prononce l’expulsion du locataire du logement.
Bon à savoir : renseignez-vous bien en détail sur ces étapes préalables à l’expulsion du locataire du logement et à la résiliation du bail, car elles sont chronophages, des délais de paiement peuvent être accordés au locataire (par exemple, le juge peut accorder un délai en cas de difficultés financières passagères du locataire lors de la procédure de résiliation du bail).
Expulsion locataire : quelle est la procédure à suivre ?
Une fois que le juge a prononcé la résiliation du bail, un huissier devra mettre en œuvre la procédure d’expulsion du locataire du logement. Il pourra être chargé de signifier le commandement de quitter les lieux au locataire, puis devra procéder à l’expulsion. A la suite de la résiliation du bail, le bailleur n’a pas le droit de procéder lui-même à l’expulsion du locataire, sous peine de s’exposer à des sanctions prévues par la loi, pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 30 000€ d’amende.
Si, à la suite du commandement de quitter les lieux, le jour de l’expulsion :
- Le locataire refuse de quitter les lieux : l’huissier doit dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion. L’huissier pourra solliciter l’intervention des forces de police (si nécessaire pour forcer l’occupant à quitter les lieux ;
- Le locataire est absent : l’huissier dresse un procès-verbal d’expulsion à la suite de son entrée dans le logement, accompagné par les forces de l’ordre et un policier. L’huissier réalise l’inventaire des meubles (s’il en reste) et placarde une affiche sur la porte interdisant au locataire de revenir dans le logement ;
- Le locataire ne proteste pas pour quitter les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal d’expulsion du logement et procède à l’inventaire du mobilier de l’occupant.
Depuis la loi ALUR, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion doit indiquer à l’occupant qu’il lui est possible de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable (DALO).
Bon à savoir : les expulsions de locataires pour loyer impayé sont impossibles pendant la période qualifiée de trêve hivernale. La trêve hivernale dure du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Pendant cette période, il est interdit de déloger un locataire alors que la météo est la plus froide de l’année. La trêve hivernale interdit pendant un délai de 5 mois (à savoir entre les mois de novembre et mars) les expulsions des occupants d’un logement en location.
